Hypotéky začaly znovu zdražovat. Šance na slevu tu ale stále je

Ve chvíli, kdy se zdálo, že se hypoteční trh vrací ke stabilním cenám a většímu zájmu, přichází zvrat. Do rozjetého trhu totiž vstupuje nový faktor. Geopolitické napětí, které v posledních týdnech zdražilo peníze na finančních trzích, se začíná promítat i do výše úroků hypoték.

Skokové zdražení, které se už například u Raiffeisenbank projevilo zvýšením sazeb o půl procentního bodu, může znamenat tisícové zdražení měsíčních splátek a část klientů od koupě bydlení odradit.

Banky navíc samy připouštějí, že současný silný zájem nakupovat byty a domy nemusí vydržet dlouho. „V březnu očekáváme, že současný trend bude ještě pokračovat, protože se zpracovávají žádosti z února. Do dalších měsíců by se ale již mohla negativně promítnout aktuální geopolitická situace,“ upozorňuje manažer hypoték Komerční banky Ondřej Šuchman.

Dopad ale nepocítí jen noví zájemci o bydlení. Začíná totiž období, které bude z pohledu domácností citlivé. Letos končí fixace u historicky největšího objemu hypoték.

„V letošním roce končí fixace u obrovského množství hypoték. Jen hypotékám z roku 2021 končí pětileté fixace v celkovém objemu cca 440 miliard,“ upozorňuje hypoteční analytička společnosti Sirius Finance Lucie Drásalová.

Právě tyto úvěry přitom vznikaly v době rekordně levných peněz. „Tehdy měli klienti své sazby zafixované ve výši cca 2,2 % a nárůst do současných sazeb bude značný. U větších hypoték bude zdražení i v řádu tisíců korun měsíčně,“ dodává.

Ještě v únoru byla podle Hypomonitoru České bankovní asociace průměrná hypoteční sazba 4,46 %. Nyní ale lze čekat, že tento průměr bude v dalších měsících růst.

Přirozeně se tak žadatelé budou snažit nějak ušetřit a pokusit se nové podmínky alespoň částečně vylepšit. Podle expertů prostor existuje, ale není automatický a vyžaduje trochu aktivity.

„Šance je vždycky. Banky se chovají různě, proto je potřeba vyhodnotit, u které banky hypotéku mám. Vždycky doporučuju udělat si přehled a podívat se, za kolik se hypotéky aktuálně nabízejí. Obecně se to vyplatí, protože první nabídka nemusí být konečná,“ říká hypoteční expert Broker Trust Libor Ostatek.

Podobně situaci popisuje i hypoteční specialista Jakub Rotrekl. „Prostor pro vyjednávání má ze zkušenosti drtivá většina klientů. Není žádné tajemství, že řada bank úvodní nabídku pošle poměrně drahou. Proto je jednání zpravidla vhodné,“ uvádí hypoteční expert.

Zásadní ale je, kdo a kdy o lepších podmínkách vyjednává. „Největší slevu mohou dosáhnout klienti v případě, že jsou vůči bance aktivní. Pokud u banky nejen splácím hypotéku, ale mám tam i další produkty, mám určitě větší šanci. Základní podmínkou je disciplína splácení a dlouhodobost vztahu,“ říká Libor Ostatek.

Rozdíly ale nebývají dramatické. „Většinou to není o půl procentního bodu, ale zhruba o 0,1 až 0,3 procentního bodu,“ dodává. Ale i tato malá čísla mohou při velké splátce znamenat zásadní úlevu pro peněženku.

Měsíční splátka hypotéky se splatností 30 let vzroste při zvýšení úrokové sazby o 0,1 procentního bodu přibližně o 60 Kč na každý milion korun úvěru. U hypotéky ve výši pěti milionů korun tak zlevnění o 0,3 procentního bodu znamená slevu přibližně 900 korun měsíčně, tedy zhruba 11 tisíc korun ročně.

Podle bank ale nelze podobné slevy zobecnit. „Vždy existuje prostor pro vytvoření individuální nabídky, která je cenově nebo z hlediska dalších podmínek šitá na míru potřebám a možnostem konkrétního klienta,“ uvádí mluvčí České spořitelny Filip Hrubý.

Zároveň potvrzuje slova odborníků, že rozhodující jsou především základní platební parametry klienta. „Tím klíčovým faktorem je vždy schopnost klienta splatit hypotéku v řádném termínu. LTV, výše platu nebo celková míra zadluženosti klienta jsou faktory, které tuto schopnost ovlivňují především,“ dodává mluvčí banky.

To jsou pravidla, která platí v zásadě vždy. V současné situaci se k nim ale přidává jeden zásadní faktor, který může zásadně změnit výši splátky těm, které letos čeká refinancování úvěru, a tím je čas.

Hypoteční trh se totiž dostává do fáze, kdy se podmínky mohou měnit v řádu týdnů. Rozdíl mezi klienty, kteří řeší refixaci dnes, a těmi, které to čeká za několik měsíců, tak může být výraznější než v předchozích letech.

„Když má někdo refixaci teď, tak ještě setrvačností dobíhají výborné refixační sazby kolem 4,5 procenta, někdy i pod. Tam jednoznačně doporučuju volit tříletou fixaci,“ říká Libor Ostatek.

Naopak u klientů, kterým fixace končí až za několik měsíců, například na podzim nebo ke konci roku, už je situace výrazně nejistější. Pokud se současný vývoj na trzích promítne naplno do cen hypoték, budou vybírat z podstatně horších podmínek.

„Pokud je někdo konzervativní a potřebuje si splátku zajistit, doporučoval bych se o sazbu zajímat už nyní u stávající banky. Některé banky jsou schopné nabídnout sazbu i klientům, kterým fixace končí až na podzim,“ dodává Libor Ostatek.

Na další vývoj přitom nečekají jen banky a jejich klienti, ale i celý realitní trh. Ten má ještě v živé paměti poslední otřes z let 2021 a 2022, kdy hypoteční sazby během několika měsíců vyskočily zhruba o čtyři procentní body. Výsledkem byl citelný propad poptávky a v některých lokalitách i pokles cen nemovitostí.

Ceny i poptávka se zatím drží vysoko, kombinace dražších hypoték a rostoucí nejistoty ale může sehrát svou roli.

„V současnosti změny analyzujeme. Celá věc bude pravděpodobně opět trochu složitější, protože do uvažování domácností se stále více promítá rostoucí strach z geopolitického vývoje a příchodu další inflační vlny po krátké době,“ říká mluvčí Bezrealitky František Brož.

Podle něj přitom nemusí být dopad jednoznačný. „Situace může naopak vytvořit krátkodobý tlak a v kombinaci se slabší nabídkou vystřelit nabídkové ceny nemovitostí výše, než jaká byla původní očekávání,“ dodává.