Článek
Změna se odehrála nenápadně. Ještě před pár lety se očekávalo, že český trh průmyslových nemovitostí bude ovládat zejména zahraniční kapitál. Jenže v období nejistoty, ať už kvůli inflaci, geopolitickému napětí nebo zpomalující ekonomice, velké fondy dávají přednost investicím doma. Lépe tam znají prostředí, legislativu i chování nájemců a dokážou přesněji vyhodnotit rizika.
„Když je trh rozkolísaný, zahraniční kapitál se soustředí hlavně na vlastní země. V době, kdy jsou domácí projekty v uvozovkách ve výprodeji, investují energii a peníze tam, kde to nejlépe znají. Až když se tyto příležitosti vyčerpají, začnou znovu hledat v zahraničí,“ říká šéf společnosti Garbe Industrial pro střední a východní Evropu Martin Polák.
Domácí hráči přebrali štafetu
Tuto situaci dokázali využít čeští investoři. V posledních třech letech nakupovali logistické areály i další komerční nemovitosti, aniž by museli soupeřit se silnou zahraniční konkurencí.
„Český kapitál tuto situaci využil na to, aby se mohl podívat po domácím produktu a po českých projektech, bez toho, aby musel konkurovat zahraničnímu kapitálu. Myslím si, že trh může být velmi spokojený a v zásadě i hrdý, že tuto příležitost dokázal využít,“ říká Polák.
Tím se vytvořil základ pro větší a ambicióznější obchody. Lokální fondy, které dříve spravovaly menší aktiva, dnes vstupují do transakcí o desítkách milionů eur. Podle Poláka to není samozřejmost. „Postavili si základy na to, aby dokázali dělat stále větší transakce. A zároveň tím komplikují návrat zahraničního kapitálu, který je trochu jako kam vítr, tam plášť.“
Výhoda českých hráčů je i psychologická. Fondy se mohou opřít o domácí střadatele a drobné investory, kteří se chtějí ztotožnit s projekty, které mají na očích. „Nejlépe se asociují s českou investicí, v českém městě. Ideálně s něčím, co vidí z dálnice nebo ve svém okolí,“ doplňuje Polák. I proto byla v posledních letech poptávka po logistických areálech ze strany domácích fondů silnější než dřív.
Garbe Industrial
Německá developerská a investiční společnost specializující se na logistické a průmyslové nemovitosti.
Na trhu působí přes 25 let, aktuálně spravuje zhruba 7,1 milionu metrů čtverečních a připravuje další výstavbu o objemu 1,9 milionu metrů čtverečních.
Aktiva v její správě dosahují hodnoty přibližně 11 miliard eur.
Působí ve 12 evropských zemích včetně Česka, Polska, Francie a Velké Británie.
V Česku se výstavbou logistických parků zabývají i další developeři: Accolade, CTP, Panattoni nebo P3 Logistic Parks.
Akvizice u Budějovic jako ukázka trendu
Jedním z příkladů, jak se domácí kapitál prosazuje, je letošní transakce u Českých Budějovic. Garbe zde prodalo logistický park skupině Accolade a šlo o jeden z největších obchodů na trhu za poslední rok.
„Je to náš třetí exit a určitě ne poslední,“ říká Polák. Podle něj je model Garbe od začátku jasně nastavený. „Náš kapitál zhodnocujeme přes development. To znamená postavit areál, pronajmout ho, prodat, a pak znovu investovat do dalšího projektu,“ vysvětluje.
Na papíře vypadá cyklus „postavit, pronajmout, prodat“ jednoduše. V české realitě ale naráží na bariéru, která trh brzdí víc než cokoliv jiného, tedy nedostatek vhodných ploch a složité povolování.
„Jdeme na pozemek, který je už územním plánem zadefinovaný pro logistiku. To znamená, že někdo před námi rozhodl, že tam haly mohou stát. Přesto se musíme znovu doprošovat o stavební povolení,“ říká Polák.
Podle něj je to právě ta část procesu, kde Česko výrazně zaostává třeba za Polskem. „Když přijdete v Polsku na pozemek určený pro logistiku, už s vámi nikdo nepolemizuje, jestli tam hala může být.“
Rostoucí cena půdy
Nedostatek pozemků má navíc přímý dopad na ekonomiku projektů. Podíl ceny půdy na celkových nákladech se v posledních letech prakticky zdvojnásobil. „Dnes už může cena pozemku představovat 25 až 45 procent nákladů na projekt. Před pěti lety to bylo maximálně 15 až 20 procent,“ uvádí Polák.
U kvalitních a povolených parcel se tak podle jeho slov cena jen těžko dostává pod hranici dvou tisíc korun za metr čtvereční. To zásadně ovlivňuje, zda projekt může dávat ekonomický smysl.
Brownfieldy jako slepá ulička?
Jednou z cest, jak stavět průmyslové nemovitosti levněji, mohou být brownfieldy, tedy opuštěné průmyslové areály. Garbe si tuto cestu vyzkoušelo v Chomutově, kde původní areál zbouralo a postavilo nový park.
„Často se ale ukáže, že vlastníci v brownfieldu vidí obrovskou hodnotu, i když developer ví, že musí jít všechno kompletně dolů. A úřady k těmto projektům nepřistupují pozitivně. Místo, aby braly revitalizaci jako přínos, je to mnohdy stejné nebo ještě větší martýrium než na zelené louce,“ vysvětluje.
Proto podle něj nakonec rozhoduje jediné, a tím je stavební povolení. „Pokud má greenfield povolení a brownfield ne, vždy se vyplatí vzít dražší pozemek s povolením. Čas jsou peníze,“ uzavírá Martin Polák.
