Článek
V posledních letech vidíme, jak se v Česku masivně rozšiřuje investování přes fondy kvalifikovaných investorů (FKI). Nabízejí diverzifikaci, profesionální správu a zdánlivě bezstarostný „pasivní příjem“. Jako někdo, kdo 15 let spravuje investiční byty a zároveň detailně sleduje realitní fondy, mám ale potřebu tuto debatu zasadit do reality. Když srovnáme konkrétní čísla, obrázek vypadá jinak, než jak jej fondy často prezentují.
FKI fond: pohodlí, ale za cenu nižšího výnosu
Pokud investor vloží 1,5 milionu korun do FKI, čeká ho typická kombinace vstupních poplatků, správcovských fee a výkonnostních odměn. Při konzervativním hrubém výnosu 5,5 % ročně a běžné poplatkové struktuře vychází čistý výnos přibližně na 3,8 % ročně. Za deset let se tak hodnota investice dostane zhruba na 2,19 milionu korun — tedy zhodnocení kolem 46 %.
Co jsou fondy kvalifikovaných investorů (FKI)?
- FKI jsou speciální typ investičních fondů určených pro zkušené a movité investory; investovat lze od jednoho milionu korun.
- Investují do nemovitostí, průmyslových firem či skladů, ale třeba i zahraničních akcií či umění; jsou regulovány Českou národní bankou, ale při tvorbě investiční strategie mají volnější pravidla.
- FKI se dělí na otevřené fondy, jež průběžně umožňují vstup nových investorů; uzavřené fondy jsou přístupné jen užší skupině investorů.
- Obhospodařovatel naplňuje strategii, řídí investice a rizika; administrátor má na starosti administrativu od vydávání a odkupu cenných papírů přes jejich oceňování až po účetnictví či reporting.
- Prvním fondem kvalifikovaných investorů v Česku se v lednu 2007 stal otevřený podílový fond Amista Garancia.
Fond nabízí jednoduchost a pravidelné dividendy, ale investor nevidí pod pokličku: neví přesně, do jakých nemovitostí fond investuje, jaká je jejich kvalita, struktura nájemců ani úvěrové zatížení. Likvidita je nízká a výstup bývá omezený nebo sankcionovaný.
Nedávné kauzy, například NOVA Real Estate, ukázaly, že ani fondová investice není „bezpečná“ jen proto, že ji spravuje profesionál. Investoři zde čelili pozastavení odkupů a nakonec významné ztrátě.
Přímá investice: vyšší práce, ale násobně vyšší výnos
Když stejných 1,5 milionu investor použije jako vlastní kapitál při koupi bytu za 7,5 milionu s 80% hypotékou, ekonomika vypadá úplně jinak. První roky jsou cash-flowově náročné, protože vysoká páka znamená záporný měsíční výsledek. Na druhou stranu dlouhodobý dopad je výrazně výhodnější.
Po 10 letech má investor díky růstu nájmů, růstu hodnoty nemovitosti a umořené části hypotéky majetek v hodnotě zhruba 8,4 milionu korun. I po odečtení kumulovaného záporného cash flow vychází čistý výnos na přibližně 5,5 milionu – tedy zhodnocení 365 %.
Investice do kvalitního bytu v Praze má transparentní logiku, je hmatatelná a investor si může zvolit páku i způsob správy. Hypotéka navíc přináší zajímavý daňový efekt.
Co z toho plyne?
FKI fondy mají své místo – ale pro investory, kteří už mají vybudované portfolio a hledají doplnění či diverzifikaci. Nejsou ale vhodné jako hlavní investiční nástroj pro někoho, kdo chce maximalizovat výnos na svém základním kapitálu.
Přímá investice je náročnější: vyžaduje delší horizont, schopnost akceptovat prvních pár let záporného cash flow a důvěryhodnou správu. Za to ale nabízí výrazně vyšší výnos, plnou kontrolu a transparentnost.
Doporučení investorům tedy je: páka je největší přítel i nepřítel investora. Když ji použijete na kvalitní pražský byt, funguje ve váš prospěch. Když ji používá fond na průměrné portfolio, výsledek často tak atraktivní není.
Začněte přímou investicí. Naučte se, jak funguje trh, jak pracuje nájemní vztah a jakou roli hraje kvalita správy. Až budete mít portfolio 3–5 bytů a větší kapitál, má smysl přidat část prostředků do vybraných FKI fondů. Opačný postup většinou vede k tomu, že investor platí vysoká fee a přichází o výnos, který by mohl mít.
