Článek
Od 1. dubna 2026 se na českém nemovitostním trhu chystají zásadní změny, které ovlivní každého investora. Česká národní banka (ČNB) se rozhodla zpřísnit podmínky pro investiční hypotéky, což odráží rostoucí obavy o stabilitu trhu. Jaké konkrétní úpravy nás čekají a co to bude znamenat pro ty, kdo chtějí investovat do nemovitostí?
Hlavními důvody pro zpřísnění hypoték jsou nadprůměrná aktivita na trhu (v roce 2025 byly poskytnuty nové hypotéky za 321 miliard korun, což je druhý nejvyšší objem v historii) a dvouciferný meziroční růst cen obytných nemovitostí. Regulaci k zajištění stability vyžaduje také zvýšený podíl investičních hypoték. Úvěry na pořízení třetí a další obytné nemovitosti nebo nemovitosti určené k pronájmu se tak dostanou do přísnějších podmínek. Změny se ale netýkají hypoték na vlastní bydlení.
Dopad na investory
Nově se počítá s maximálním poměrem úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV neboli Loan-to-Value) na úrovni 70 %, což znamená vyšší nároky na vlastní kapitál investorů. Současně se vrací i limit zadlužení vůči příjmům (DTI neboli Debt-to-Income), který by neměl překročit sedminásobek ročního příjmu žadatele.
Naopak u hypoték na vlastní bydlení zůstává horní hranice LTV na 80 %, respektive až 90 % pro mladší žadatele do 36 let, a ukazatele DTI i DSTI zůstávají deaktivované. Regulace tak zřetelně rozlišuje mezi podporou dostupnosti vlastního bydlení a snahou tlumit spekulativní poptávku po investičních bytech.
DTI a DSTI
DTI (debt-to-income)
Poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu. ČNB nestanovuje horní hranici tohoto ukazatele, při níž by úvěr neměl být poskytnut. Zároveň však ČNB dlouhodobě upozorňuje na to, že riziko nesplacení úvěru hrozí ve zvýšené míře už v případě, kdy celkové zadlužení žadatele o úvěr převýší osminásobek jeho čistého ročního příjmu.
DSTI (debt-service-to-income)
Výše měsíční splátky dluhu vůči čistému měsíčnímu příjmu žadatele – poměr mezi celkovou výší všech měsíčních splátek a čistým měsíčním příjmem žadatele o úvěr. ČNB nestanovuje horní hranici tohoto ukazatele, při níž by úvěr neměl být poskytnut, nicméně dlouhodobě upozorňuje na to, že tento ukazatel by neměl přesahovat hodnotu 40 procent.
LTV (Loan to Value)
Ukazatel představuje procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. Jednoduše řečeno je to poměr mezi částkou, kterou si potřebujete půjčit na koupi nemovitosti, a kupní, případně odhadní cenou dané nemovitosti.
Modelový příklad: Uvažujme o investorovi s čistým měsíčním příjmem 80 000 Kč, který plánuje koupit byt za 5 000 000 Kč. Před 1. dubnem 2026 může čerpat hypotéku ve výši 4 000 000 Kč (tedy 80 % LTV). Po tomto datu se maximální výše hypotéky sníží na 3 500 000 Kč (70 % LTV). Tímto způsobem bude muset investor vynaložit dodatečné vlastní zdroje – 1 500 000 Kč místo 1 000 000 Kč. Úvěrový strop (DTI) na 6 720 000 Kč také výrazně zúží jeho možnosti. Pokud už splácí hypotéku na vlastní bydlení nebo jiný úvěr, jeho kapacita bude vyčerpaná a banka mu nepůjčí ani korunu.
Očekávaný dopad na trh a přizpůsobení bank
Podle odhadů ČNB se zpřísnění dotkne 7 až 9 % objemu nově poskytnutých hypoték. Je však pravděpodobné, že skutečný podíl investičních hypoték na trhu se může blížit až 20 %. Odborníci očekávají pokles v objemu nových hypoték o 26–31 miliard Kč ročně, avšak dramatické otřesy trhu se neočekávají.
I když se jedná o doporučení ČNB a nikoli právně závazné nařízení, banky se těmto pravidlům přizpůsobí a budou přísněji definovat, co se kvalifikuje jako investiční hypotéka. Některé banky již dobrovolně uplatňují limity, které se blíží těm novým. Solidní příjem z pronájmu bude klíčovým faktorem při rozhodování o schválení úvěru.
Investiční výhled do budoucna
Strategie budování portfolia pouze na dluh se stává minulostí. Investoři budou muset mít minimálně 30 % ceny nemovitosti z vlastních zdrojů. Omezující DTI 7 může výrazně zúžit přístup k dalším hypotékám pro ty, kteří již splácí jiné úvěry. Investoři tak budou muset pečlivě vybírat nemovitosti, které nabídnou vyšší výnosy. Reálný příjem z pronájmu bude klíčovým faktorem pro schvalování dalších úvěrů.
S blížícím se dubnem očekáváme zvýšený zájem investorů o uzavření hypoték za stávajících podmínek. Po tomto datu se trh pravděpodobně oddělí. Bydlení pro vlastní potřebu zůstane bez omezení, zatímco investiční segment se stane doménou připravenějších investorů. Investování do nemovitostí bude i nadále smysluplné, avšak vyžaduje větší finanční připravenost a důraz na kvalitu nemovitosti.
