Lidé volili „levnější hypotéky“. Dostávají přesný opak

Přímější cesta, než jakou loni v kampani zvolilo hnutí ANO, snad ani neexistuje. Zjistit, co si lidé ze všeho nejvíc přejí, a napsat to na billboardy. Nižší daně, levnější energie, kratší lhůty u lékaře nebo levnější hypotéky – to všechno nakonec zabralo a pomohlo zajistit výhru.

Něco z toho už se uskutečňuje (byť ne zadarmo), ale bydlení zůstává zakleté. Úvěry nezlevňují, úroky u hypoték naopak zvolna stoupají a jejich růst se možná teprve rozjede. Nejde přitom jen o nové půjčky. Během tří let – tedy do příštích voleb – dojde u 80 procent existujících úvěrů na refixaci, což bude zdrojem velké nevole.

Není to jen vina vlády, úroky všech typů rostou napříč světem. Ale v Česku víc a vláda na tom má svoji vinu. Důkazem je, za kolik si sama půjčuje. Kdyby to doopravdy chtěla změnit, musela by víc šetřit. Nebo se zamyslet, proč třeba na Slovensku nebo v Rakousku úroky hypoték pořád začínají trojkou.

Andrej Babiš sice nabádá centrální banku, aby úroky snížila, ale ekonomika si teď říká o pravý opak. Nezastaví to ani sliby z vládního programu. Leda zázračné uklidnění v Íránu a na globálních trzích, kde se cena peněz tvoří, ale kde nyní spíš přibývá sázek na další inflační vlnu.

S hypotékami je zkrátka vše naopak, než se před půl rokem psalo na billboardech. Když se příčiny rozeberou na součástky, ani jedna nevychází příznivě.

Plakátový slib levnějších hypoték nebyl myšlen pro všechny (byť ANO nikomu nebránilo ho tak chápat). V programových dokumentech ho vítězná strana opírala o dva konkrétní body: „bezúročné půjčky na první bydlení“ a „státní dotace na úrok“ pro mladé rodiny s dětmi a pro „důležité profese“ – učitele, vojáky, policisty nebo zdravotníky.

Po volbách zůstal jen odvar. Dotovat všechny úroky ze sta procent by vzhledem k jejich výši a každoročnímu návalu klientů vyšlo velmi draho, a tak z „bezúročných“ půjček jsou ve vládním programu jen půjčky „zvýhodněné“. Oba sliby se tím scukly do jednoho. Stát něco přispěje (není řečeno kolik), podmínkou bude ve všech případech první bydlení a pak buď dítě do šesti let, nebo veřejně prospěšné zaměstnání (výčet už v programu chybí).

Háček je dvojí. Zaprvé – tato nabídka zatím vůbec není aktuální. Po volbách vláda ve své hospodářské strategii upřesnila jízdní řád svých záměrů a dotace hypoték zařadila až na konec.

Prý počká, až bude hotov nový stavební zákon, od kterého si slibuje víc nových bytů. Dotovat poptávku dřív by znamenalo pumpovat peníze do černé díry. Nešlo by tedy o výpomoc pro zdravotní sestry a učitele, ale spíš pro developery na straně nabídky, kteří si jako tvůrci trhu mohou ceny diktovat.

Teoreticky to dává smysl. Jenže – zadruhé – nedá se čekat, že nový stavební zákon přinese zásadní spásu. V celém Česku se ročně postaví 30 až 40 tisíc nových bytů, což je vzhledem k zástupu zájemců velmi málo. Dorovnat nabídku s poptávkou na cenově dostupné úrovni by obnášelo radikální zlom, navýšit výstavbu třeba o sto procent, což se nestane.

Developerům hlad svým způsobem vyhovuje, sami si projekty šetří, zaplavit trh nechtějí. S tím žádný zákon nehne. Klidně může přivodit i opak. Stavební lobby sice dostala možnost už za první Babišovy vlády napsat si ho sama podle svých potřeb (teď se někdejší návrh jen vrací), ale součástí změn je i přestavba celé soustavy stavebních úřadů, která se snadno může zvrhnout v paralýzu.

Sliby z vládního programu zkrátka k žádnému zlevnění nepovedou. Možná pro někoho a možná to tak ANO díky odkladu prodá znovu v dalších volbách, ale dotovat poptávku v době chabé nabídky není řešení, nýbrž hrozba větší škody než užitku. Vláda to svým způsobem sama uznává, když jako důvod odkladu uvádí strukturální problém ve výstavbě.

Navíc – kdo teď bydlení opravdu řeší, má úplně jiné starosti. Protože na trhu se dějí věci, před kterými nikdo na plakátech nevaroval.

Jeden ze dvou hlavních měřáků, vydávaný každý měsíc pod značkou Swiss Life Hypoindex jako průměr aktuálních nabídek, v dubnu vyskočil zpátky nad pět procent. A v květnu znovu.

Po covidu, v době energetické a inflační krize, se začínalo i šestkou. Současná hladina je ale nejvýš za poslední rok a půl. A klidně může ještě stoupat. Jistoty jsou pryč, místo aby se ekonomika po letech strádání vrátila do normálu, vypadá opět porouchaně.

Čtyři miliony za tři, nebo za pět procent, to je při 30letém splácení rozdíl skoro 4700 korun měsíčně. Skutečný trh ještě naštěstí na pětce není. Když jde o reálně podepsané smlouvy, které sleduje jiný ukazatel, Hypomonitor České bankovní asociace, tak ty byly naposledy v dubnu v průměru za 4,52 procenta, tedy jen těsně nad normálem posledního roku.

Jenže tím se nelze moc utěšovat. Sazby se totiž v bankách zpravidla sjednávají mnohem dřív, než dojde k podpisu smluv, třeba i o dva měsíce. Hypomonitor z dubna tak ukazuje dávnou historii, ještě před vpádem USA do Íránu i předtím, než Babišova vláda naplno rozkryla svou zadlužovací strategii.

Klienti utíkají do nouzových řešení, i to zatím reálné sazby opticky stlačuje. Častěji volí jen krátké roční fixace, které jsou levnější, v naději, že se situace přece jen uklidní.

Ale tržní ukazatele nic takového nevěští, naopak. Tříletý „swap“ – tedy úrok, jaký si banky účtují mezi sebou při fixaci na tři roky – od dubna do dubna v korunách zdražil ze 4,09 procenta na 4,74 procenta. Nejde o žádnou virtuální sazbu, ale o to, na co banky do budoucna sází a k čemu se samy mezi sebou na tři roky uvážou.

Právě tuto sazbu pak překlápějí klientům do hypoték. A jak varuje hlavní kalkulátor Hypomonitoru Jaromír Šindel, přirážka nad „swap“ se v posledních měsících nezvykle ztenčila. Musí se do ní vejít náklady na provoz a na krytí nedobytných úvěrů i zisk bank. Místo obvyklého jednoho procenta byla v březnu a dubnu tato marže ani ne poloviční.

Což ukazuje dvě věci. Banky se teď víc perou, což bylo vidět nejvíc v březnu, před zpřísněním podmínek České národní banky pro bonitu žadatelů. Ale takové věci bývají jen dočasné, tlak na překlopení dražších peněz na klienty bude sílit.

Bylo by nefér svalovat vše jen na domácí dění. Jak už bylo řečeno, cena peněz stoupá i jinde. Příčinou jsou geopolitické turbulence a nejisté inflační vyhlídky. I Německo si už půjčuje za tři procenta, což je nejvíc od roku 2011. V USA vládní dluhopisy pomalu prolamují hranici pěti procent, kde nebyly od pádu Lehman Brothers.

Příčiny jsou dvě. Půjčovat si chtějí všichni. Státy, ať už na pohodlí občanů, tak na nové výzvy, jako je zbrojení nebo energetika (brzy budou dohromady dlužit jako po druhé světové válce), ale i firmy – boom půjček a sázek na investice do AI překonává všechny myslitelné meze, protože nikdo nechce, aby mu v novodobé zlatokopecké horečce ujel vlak.

Novým faktorem byl únorový útok na Írán a hrozba největšího ropného výpadku v dějinách. Dokud byl Hormuzský průliv zavřený pár týdnů nebo měsíc, dalo se doufat, že ztenčené zásobování je jen epizodou, která se „vsákne“ bez trvalejších škod. Jenže tato naděje se nyní vytrácí a strach z inflace sílí. Bez příměří cena ropy poroste, dokud někdo z trhu nevypadne a výpadek těžby nevykryje. A drahá ropa se kaskádovitě propisuje všude možně.

Strach z inflace logicky zvedá i cenu dluhu. Ale svalovat všechno na Trumpa v Íránu také nejde. Český státní dluh – a berme ho jako vodítko pro dluhy všech ostatních, protože tak to v ekonomice obvykle funguje – zdražuje víc než jinde. U desetiletých státních dluhopisů, považovaných za srovnávací měřítko číslo jedna, Česko dokonce v meziročním srovnání vede (viz graf).

Není tak těžké uhodnout, čím to je. Zvlášť když třeba Maďarsko ve stejné tabulce vykazuje naopak zlevnění.

Nová česká vláda otevřeně říká, že chce utrácet víc na dluh. Rozpočtový schodek na letošní rok zvedla a příští rok ho chce zvedat dál. Jak říká Andrej Babiš, „teprve začínáme“. Rozpočtová pravidla se rozvolňují. Vládní program je nákladný a pro analytiky, poměřující jednotlivé státy mezi sebou, znepokojivý. Třeba Polsko si aspoň půjčuje na obranu, zatímco Česko ruší stabilizační penzijní reformu a chystá nákladné zestátnění ČEZ.

Státní rozpočet se jeví jako odosobněná politická věc, ale hypotéky ukazují jeho vliv. Všechno souvisí se vším. Vláda si potřebuje půjčit víc, musí za to věřitelům víc zaplatit, tím se stává konkurentem pro všechny ostatní, kdo si chtějí půjčit pro sebe. Jako největší a pořád ještě nejjistější dlužník nastavuje cenu peněz pro ostatní.

Koneckonců tu máme nově vyhlášené Dluhopisy Republiky a přiznanou sazbu v průměru 4,5 procenta na pět let. Proč by někdo v bance půjčoval lidem levněji na hypotéku, se všemi starostmi a rizikem, když od státu dostane 4,5 procenta?

Kdyby se přidal ještě avizovaný program dotovaných hypoték, vznikne dokonalý kruh. Stát si půjčí ještě víc, aby dotoval poptávku po nemovitostech. Vyšší poptávka po bytech zvedne jejich ceny, vyšší poptávka státu po dluhu zase bude tlačit vzhůru korunové úroky. Kruh se uzavírá na úkor těch, kterým měl pomoci.

Jedno funkční východisko by tu bylo, jen jsme ho v Česku už skoro vytěsnili z hlavy. Jmenuje se euro – a zdražování hypoték je dokonalou ukázkou toho, co přináší jeho odmítání.

Mají ho v Chorvatsku, od ledna i v Bulharsku, znovu o něm uvažují i ve Švédsku. Vedle strategické úvahy, kdy každé zakotvení země směrem na západ je v dnešní době užitečné, si už každý může spočítat, kolik by na hypotéce ušetřil.

I Slováci mají hypotéky levnější a státní dluh rovněž – i přes rozklad tamější politiky a veřejných financí. Vlastní měna sice dává víc volnosti řídit si ekonomiku po svém, ale to Česku nic nepřináší (inflace tu byla ještě větší než jinde) a hlavně za to zbytečně platíme.

Bývaly časy, kdy účast ve větším a bohatším klubu byla – z dobrých důvodů – brána i v Česku jako jasný cíl. V kurzu je všechno české. Ale za vlastní měnu platíme rizikovou přirážku danou tím, že za půjčky v korunách chce každý zvenčí logicky prémii, aby byl pojištěn proti výkyvům kurzu a jiným potenciálním zvratům malé periferní země. Půjčky v euru jsou levnější, zdejší firmy to dávno vědí a půjčují si v eurech čím dál víc.

Babišova vláda naopak dává najevo, že s eurem nechce nic mít za žádných okolností. Tento měsíc ho zavrhla dalším gestem v podobě zastavení prací na pravidelné hodnoticí zprávě o ekonomické připravenosti vstupu do eurozóny. Té zprávě, která vycházela rok od roku víc ve prospěch eura a maskovat to dalo politikům a centrální bance čím dál větší práci.

Mnozí ekonomové mají jasno. Zatím ale národní láska ke koruně přebíjí i tak podstatné věci, jako je bydlení.